21 oktober 2011
Ändring av lokalens användningsområde
När det brister i identietskravet mellan överlåtarens (hyresgästens) och förvärvarens verksamheter vid en transport av hyresavtalet kan 12 kap. 36 § jordabalken inte vara till någon hjälp för hyresgästen och hans rätt att överlåta hyresrätten. Det finns däremot en möjlighet att ändra lokalens användningsområde enligt 12 kap. 23 § jordabalken – under vissa omständigheter.
Att hyresrätten kan överlåtas på ny hyresgäst i samband med en verksamhetsöverlåtelse är knappast någon nyhet. Överlåtelsen förutsätter i och för sig att den överlåtande hyresgästen innehaft hyreskontraktet i minst tre år, att det föreligger identitet mellan hyresgästen och verksamhetsutövaren, att rörelsen har ekonomisk bärkraft, att den överlåtna rörelsen är pågående, att hyresrätten är överlåtbar, att förvärvaren ska vara en god hyresgäst, att förvärvaren har kunskap och ekonomsika förustättningar för att uppfylla avtalsförpliktelserna och slutligen att det föreligger identitet mellan hyresgästens rörelsen och förvärvarens rörelse. Det är det senare av ovannämnda rekvisit denna artikel kommer behandla nedan.
I ett nyligen avgjort mål i Svea hovrätt (beslut 2011-11-17 i mål nr ÖH 2950-11) ansökte en blomsteraffär om rätt att ändra verksamheten till frisörsalong, i enlighet med 12 kap. 23 § jordabalken. Bolaget hyrde sedan 2006 en lokal om 23 kvm i Halmstad och enligt hyreskontraktet för lokalen hyrdes denna ut för att användas till blomsterhandel. På grund av dålig lönsamhet flyttade blomsterverksamheten till en ny lokal, varför någon verksamhet inte hade bedrivits i lokalen under sju månader närmast prövningsdagen. Blomsterhandlaren hade redan i samband med flytten haft för avsikt att överlåta lokalen till två frisörer. Hyresvärden motsatte sig en överlåtelse med stöd av att det inte förelåg någon identitet mellan de två verksamheterna. Hyresgästen ansökte därefter om rätt att ändra användningsområdet för lokalen från blomsterhandel till frisörsalong. Hyresgästen ville nämligen ändra verksamhetsinriktningen till att förutom sedvanlig frisörverksamhet också kunna erbjuda bröllopskunder allt från blommor till make up och håruppsättningar.
En begäran om ändring av verksamhetsinriktningen ska enligt propositionen (prop. 1987/88:146 s. 40) inte medges om det på goda grunder kan antas att ändringen sker i syfte att kringgå bestämmelserna om överlåtelse av hyresrätten. Hyresnämnden fann att syftet med ändringsbegäran var att kringgå 12 kap. 36 § jordabalken samt att hyresgästen inte mot hyresvärdens bestridande hade förmått visa att hyresgästen hade beaktansvärda skäl för en ändrad användning. Hyresnämnden avslog således bolagets ansökan om tillstånd till ändrad användning av lokalen.
Hovrätten gjorde emellertid en annan bedömning och gav hyregästen tillåtelse att ändra användningen av lokalen, dock förenat med vissa villkor.
Enligt hovrätten fanns inte anledning att anta annat än att verksamheten kunde komma förbättra det ekonomiska utbytet för hyresgästen, detta med stöd av att bland annat en frisör granskat verksamheten. Därmed fann hovrätten att det fanns beaktansvärda skäl för bytet. Därefter prövade hovrätten ifall hyresvärden hade befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen. Hyresgästen hade i målet uppgett att denne skulle svara för bland annat kostnaden för den ökade vattenförbrukningen. Hovrätten ansåg till följd av detta att det inte var visat att ändringen skulle ställa krav på en större prestation av hyresvärden eller medföra sådan skada som skulle motivera att han hade befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen.
Hovrätten fann sammanfattningsvis att hyresgästen visat att det förelegat beaktansvärda skäl för en ändrad använgning av lokalen samt att hyresvärden inte hade befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen. Hyresgästen fick därför tillstånd till att använda lokalen som frisör- och skönhetssalong under förutsättning att hyresgästen på eget ansvar och egen bekostnad skulle anpassa lokalen till den ändrade verksamheten.