7 juni 2012
Företagsmäklaren fick rätt till provision trots hävt köp
Köparen av en hotellrörelse hävde köpet innan dess att hyresvärden hade tagit ställning till en transport av hyresavtalet. Mäklaren fick rätt till full provision, trots att överlåtelseavtalets villkor om hyresvärdens medgivande inte hade prövats.
Det var i augusti 2010 köparen och säljaren träffade avtal om överlåtelse av hotellrörelse. Överlåtelsen var villkorad med att hyresvärden till lokalerna vari rörelsen bedrevs skulle godkänna en transport av hyresavtalet på köparen. Villkoret hade följande lydelse:
”[...] säljaren åtar sig att verka för att hyreskontraktet transporteras på köparen. Skulle ett sådant medgivande från hyresvärden inte lämnas och skulle inte heller hyresnämd jämlik 12 kap 36 § jordabalken ge sitt tillstånd till överlåtelsen är köpet förfallet och samtliga prestationer enligt avtalet ska återgå [...]”.
Den 29 september, dvs. ca en månad efter tecknadet av överlåtelseavtalet, kom köparen att häva köpet. I den skriftliga hävningsförklaringen angavs skäl så som att säljaren agerat grovt vårdslöst genom undanhållande av väsentlig information etc. I hävningen nämndes även att hyresvärden ännu inte hade medgivit en transport av hyresavtalet och att detta förmodligen inte skulle ske. Köparen och säljaren träffade senare en förlikning enligt vilken köparen avstod från att kräva kontraktsenligt skadestånd.
I detta läge vände sig säljaren till mäklaren och begärde att handpenningen skulle återbäras till denne, med åberopande av att köpet aldrig hade blivit bindande. Säljaren menade att det faktum att hyresvärden inte hade lämnat sitt aktiva medgivande till transporten innebar att överlåtelseavtalet aldrig hade blivit bindande mellan parterna. Säljaren påstod även att hyresvärden faktiskt hade nekat en transport. Mäklaren, å sin sida, framförde kvittningsvis att denne hade rätt till full provision; köpet hade hävts på grund av kontraktsbrott från säljarens sida. Hävningen innebar, enligt mäklaren, att parterna agerat som om avtalet varit bindande dem emellan. Även det faktum att varken hyresvärden eller hyresnämnden hade prövat en transport av hyresavtalet innebar att villkorsklausulen i överlåtelseavtalet inte kunde göras gällande; för att köpet skulle anses förfallet krävdes att såväl hyresvärden som hyresnämnden aktivt nekat transport av hyresavtalet.
Tingsrätten fann att mäklaren lyckats styrka att köparen hade hävt köpet på grund av kontraktsbrott från säljarens sida, och inte på grund av att hyresvärden inte lämnat något klart besked i frågan om hyresavtalstransporten. Även det faktum att säljaren inte hade hänskjutit frågan till hyresnämnden innebar att säljarens talan inte kunde vinna bifall.
Kort om villkorets semantiska utformning
Den formulering mäklaren hade valt i överlåtelseavtalet, rörande hyresavtalets transport, har visat
sig vara flitigt använd i branschen. Det kan därför vara av intresse att framföra att begrepp som
”förfallet” och ”återgå” bör användas med stor försiktighet i syfte att inte gå miste om
mäklarprovision i tvistiga situationer. En översyn över de använda villkorsklausulerna i era
överlåtelseavtal kan således vara påkallad.