16 augusti 2013
Förtida uppsägning av företagsmäklaruppdrag
HOVRÄTTEN: Företagsmäklarens uppdragsgivare sa upp mäklaruppdraget med åberopande av att företagsmäklaren hade gjort sig skyldig till avtalsbrott vilket berättigade uppdragsgivarna att med omedelbar verkan avbryta samarbetet. Hovrätten fann att uppsägningen saknade fog och därför i sig utgjorde ett avtalsbrott som gav företagsmäklaren rätt till skadestånd motsvarande full provision.
Det var i slutet av 2009 företagsmäklaren kontaktades av hotellägarna som var intresserade att avyttra hotellrörelsen. Ett skriftligt förmedlingsuppdrag upprättades mellan parterna som bland annat gav företagsmäklaren ensamrätten att försälja objektet. Försäljningsarbetet påbörjades omedelbart. I september 2010, efter ett års tid under löpande ensamrättstid, skickade uppdragsgivarna en skriftlig uppsägning med omedelbar verkan. Drygt en månad därefter, i oktober, såldes fastigheten bortom företagsmäklarens kännedom. I november 2010 påbörjade de nya ägarna driften av en hotellverksamhet i fastigheten.
Företagsmäklaren stämde uppdragsgivarna och begärde skadestånd motsvarande mäklarprovisionen för att uppdragsgivarna brutit mot dels ensamrätten och dels att de utan sakliga skäl sagt upp förmedlingsuppdraget till förtida upphörande i strid mot förmedlingsuppdraget. Tingsrätten och sedan hovrätten hade således att ta ställning till frågorna 1) hade företagsmäklaren fått i uppdrag att försälja fastigheten? 2) Hade rörelsen överlåtits till de nya fastighetsägarna? 3) hade uppdragsgivarna rätt att säga upp förmedlingsuppdraget i förtid?
1) Uppdragets omfattning
I den förtrycka förmedlingsuppdragsblanketten fanns en ruta för ifyllande av eventuell fastighet
som skulle ingå i försäljningsobjektet. Rutan hade inte fyllts i med fastighetsbeteckningen,
däremot hade den ensamme fastighetsägaren angetts som uppdragsgivare jämte det
verksamhetsdrivande bolaget. Till skillnad från tingsrätten fann hovrätten att bland annat det
faktum att fastighetsägaren hade angivtis som uppdragsgivare personligen och att annonsering
skett av rörelsen med tillhörande fastighet, talade för att fastigheten ingick i företagsmäklarens
uppdrag. Genom att uppdragsgivarna försålt fastigheten på egen hand hade de agerat i strid mot
ensamrättsklausulen.
2) Överlåten rörelse?
Företagsmäklaren gjorde även gällande att ifall rätten inte skulle finna att fastigheten ingått i
förmedlingsuppdraget så hade i vart fall rörelsen överlåtits, vilket berättigade företagsmäklaren
till provision. Uppdragsgivarna bestred att rörelsen överlåtits och anförde att den av de nya ägarna bedrivna verksamheten inte var att uppfatta som övertagen från uppdragsgivarna. Till
skillnad från tingsrättens resonemang fann hovrätten att redan den omständigheten att
fastigheten, där rörelsen bedrivits, hade överlåtits starkt talade för att en överlåtelse av även
rörelsen skett, eftersom att rörelsen i form av uthyrning av rum och severingsverksamhet hade
varit knuten till lokalerna. Dessutom hade de nya ägarna ca en månad efter förvärvet registrerat
livsmedelsverksamhet på fastigheten, på hemsidan hade telefonnumret uppdaterats till de nya
ägarnas och samtliga inventarier fanns kvar på fastigheten. Rörelsen ansågs överlåten, varför
uppdragsgivarna ansågs att även i denna del ha agerat i strid mot ensamrätten.
3) Förtida uppsägning
I sista hand gjorde företagsmäklaren gällande att den förtida uppsägningen av
förmedlingsuppdraget utgjorde ett avtalsbrott. Uppdragsgivarna invände att företagsmäklaren
misskött sitt uppdrag och att det därför förelegat en rätt till en förtida uppsägning från deras sida.
Såväl tingsrätten som hovrätten konstaterade inledningsvis att det i svensk rätt saknas direkt
tillämpliga lagregler vid förmedlingstjänster, varför analogislut ska dras från närliggande
rättsområden. Därefter konstaterade de båda instanserna att rätt till en förtida uppsägning
förutsätter att företagsmäklaren gjort sig skyldig till ett avtalsbrott av väsentlig betydelse för
uppdragsgivarna och att företagsmäklaren insett avtalsbrottets betydelse för uppdragsgivarna. De
av uppdragsgivarna åberopade avtalsbrotten avsåg bland annat påstådd bristande fotografering,
framtagande av underlag, samt påstådd frånvaro på visningar. Hovrätten fann dock att
uppdragsgivarna inte hade lyckats styrka påståendena om avtalsbrotten. Uppdragsgivarna hade
således inte någon rätt att säga upp förmedlingsuppdraget i förtid. Den förtida uppsägningen var
således avtalsstridig.
Parterna hade i förmedlingsuppdraget avtalat om att vid uppdragsgivarens brott mot förmedlingsuppdraget skulle företagsmäklaren berättigas till skadestånd motsvarande det i förmedlingsuppdraget överenskomna provisionsbeloppet. Hela beloppet utdömdes till företagsmäklaren.
Slutsats: Vad som är särskilt värt att notera av ovan kort refererade rättsfall är att det är av yttersta vikt att redan i förmedlingsuppdraget avtala om skadeståndets storlek. I avtal som saknar ett normerade skadestånd riskerar företagsmäklaren att försättas i ett svårt bevisläge för att styrka den uppkomna skadans storlek. Då rättsläget är oklart på området finns det dessvärre risk att företagsmäklaren mister hela ersättningsmöjligheten.