15 februari 2014
Uppdrag genom passivitet och konkludent handlande
HOVRÄTTEN: Uppdragsgivaren förpliktades att utge provision om drygt 2,5 mkr till mäklaren. Det passiva och konkludenta handlandet ansågs av rätten utgöra grund för att uppdrag förelegat.
En mäklare stämde ett dödsbo att till denne utge drygt 5 mkr i mäklarprovision för försäljningen av köpcentret ”Baronen” i Kalmar för en köpeskilling om 402 mkr. Dödsboet bestred kravet med angivande av att något uppdrag aldrig hade lämnats. Tingsrätten fann det inte visat att mäklaren och dödsboet hade ingått avtal och ogillade därför käromålet. Hovrätten hade att i målet pröva frågan om 1) uppdrag förelåg och 2) frågan om provisionens storlek.
Uppdrag
Mäklaren fick vid ett möte i uppdrag att presentera fastigheten för en presumtiv förvärvare.
Boutredningsmannen, som var dödsboets ställföreträdare, var däremot inte närvarande. Enligt
hovrätten var det dock klarlagt att mäklaren uppfattade att det var dödsboet som var hans
avtalspart och att mäklaren hade fog för sin uppfattning. Två av de närvarande på mötet var
advokater, en dödsbodelägare var personligen närvarande och mäklaren fick också besked om att
de närvarande hade mandat att företräda den fjärde delägaren. Inget har framkommit som talar
för att de närvarande på mötet klargjorde för mäklaren att boutredningsmannens godkännande
behövdes. Hovrätten fann tvärtom att det var utrett att de uppträdde som om de kunde lämna
ett uppdrag för boets räkning.
Enligt hovrätten stod det också klart att boutredningsmannen under de två följande månaderna måste ha känt till att mäklaren agerade i syfte att sälja en fastighet som dödsboet ägde. Han måste därför ha förstått att mäklaren trodde sig handla på uppdrag av dödsboet. Det har inte framgått att boutredningsmannen klargjort för mäklaren att dödsboet inte ansåg sig ha lämnat något uppdrag. Boutredningsmannen undertecknade dessutom ett Letter of Intent med den presumtiva fastighetsköparen, där mäklaren angavs vara dödsboets kontaktperson.
Hovrätten ansåg att dödsboet genom detta vidtagit en åtgärd som varit ägnad att bekräfta mäklarens uppfattning att han hade dödsboets uppdrag, men som också inneburit att dödsboet tillgodogjort sig det arbete mäklaren utfört. Dödsboet hade därför genom passivitet och realhandlande inträtt som part i det uppdragsavtal som träffats och var således bundet av avtalet.
Ersättning
Hovrätten fann det inte styrkt att något särskilt avtal om mäklarprovisionens storlek hade träffats
mellan parterna. Av denna anledning ansåg hovrätten att dödsboet skulle ersätta mäklaren med
en skälig provision. Genom förhör hade framkommit att en sedvanlig ersättning för denna typ av
uppdrag uppgick till mellan 0,5 och 1,2 procent av köpeskillingen. Dödsboet hade tidigare avtalat
om en provision om 0,5 procent med annan mäklare, varför denna procentsats ansågs utgöra en
skälig ersättningsnivå.